准备卖房了，但租客还没有搬走或者不愿意搬，怎么办呢？这是许多房东面临的棘手问题，如何理性地解除租赁关系是关键。

第一步：仔细审查租约

首先要确定租约是否到期，只有到期的租约，才有可能让租客在卖房前搬走，否则买卖不破租赁，买家依法必须接手现有的租约。在2018年判决的Sivasubramaniam v. Mohammad一案中，卖方在MLS的listing上描述房子有“AAA Tenant”，并“口头”答应了买方，租客会在交接之前搬走。买卖合同签订后，租客拒绝搬走，法院最后判卖方违约。尽管法院有权认定卖方违约，却只能要求卖方赔偿买方经济损失，无权强制租客搬出来。在这个案件中，如果卖方如实披露租约的具体信息，买方主动要求核实租约信息，并把相关的安排写进合同里，很可能就避免了日后的骂战和诉讼。

第二步：根据租约的情况，在三种方案中选择一种

第一种是未到期的定期租约（例如一年固定租约），选择带着租约卖。如果有AAA级租客可以作为卖点，目标买家是投资客，那么可以选择直接带着租约卖。

第二种是活期的租约（例如month to month的租约），可以选择带着租约卖。如果买家是投资客，可以选择向原有租客继续出租，如果买家是自住，则卖家可以通过N12提前60天通知（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）租客搬出。如果租客收到通知后，明确表示到期不会搬出，则不要迟疑，立即启动驱逐程序，不要等到closing临近再行动。带活期租约的房子，一定要在合同中申明租约，不要预设买方一定是自住或者是愿意接手租约，否则违约责任在卖方。总之，活期租约，虽然可能做到平稳过渡，但是买方和卖方都有风险。

第三种是提前和租客解除租约（不管是定期还是活期的）。卖带着租约的房子有很多不便，例如经纪带客户看房子要提前24小时预约，房屋的卫生和整洁状况没有保障等等。如果双方自愿解除了租约，则比照找新租客的法律规定（我的个人理解），即使租客仍然住在里面，在早8点到晚8点之间，只要有合理通知程序，都可以安排潜在买家去看房。书面约定解约日还有一个实际好处，那就是解约日到了，租客遗留了个人物品在房间里，卖方可以直接丢弃这些遗留物品，而不再负有任何保管责任。

当然在上市之前把房子腾空，则更加便利。无论从卖家、卖方经纪和律师的角度，卖空房都是最简单省心的，不用担心租客到期不搬走，或者搬走的时候留下一堆垃圾，又或者是搬家造成物品毁损。

第三步：谨慎和租客解约

不管卖家是以何种方式和租客达成解约意向，双方务必签署N11表格（Agreement to End the Tenancy），卖方最好在租客真正搬出来之前，不要提前支付补偿金。如果租客是已婚，即便租约上只有一个人的名字，N11表格上最好有夫妻双方的签名，具体操作可以寻求律师的帮助。