准备卖房了,但租客还没有搬走或者不愿意搬,怎么办呢?这是许多房东面临的棘手问题,如何理性地解除租赁关系是关键。
第一步:仔细审查租约
首先要确定租约是否到期,只有到期的租约,才有可能让租客在卖房前搬走,否则买卖不破租赁,买家依法必须接手现有的租约。在2018年判决的Sivasubramaniam v. Mohammad一案中,卖方在MLS的listing上描述房子有“AAA Tenant”,并“口头”答应了买方,租客会在交接之前搬走。买卖合同签订后,租客拒绝搬走,法院最后判卖方违约。尽管法院有权认定卖方违约,却只能要求卖方赔偿买方经济损失,无权强制租客搬出来。在这个案件中,如果卖方如实披露租约的具体信息,买方主动要求核实租约信息,并把相关的安排写进合同里,很可能就避免了日后的骂战和诉讼。
第二步:根据租约的情况,在三种方案中选择一种
第一种是未到期的定期租约(例如一年固定租约),选择带着租约卖。如果有AAA级租客可以作为卖点,目标买家是投资客,那么可以选择直接带着租约卖。
第二种是活期的租约(例如month to month的租约),可以选择带着租约卖。如果买家是投资客,可以选择向原有租客继续出租,如果买家是自住,则卖家可以通过N12提前60天通知(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit)租客搬出。如果租客收到通知后,明确表示到期不会搬出,则不要迟疑,立即启动驱逐程序,不要等到closing临近再行动。带活期租约的房子,一定要在合同中申明租约,不要预设买方一定是自住或者是愿意接手租约,否则违约责任在卖方。总之,活期租约,虽然可能做到平稳过渡,但是买方和卖方都有风险。
第三种是提前和租客解除租约(不管是定期还是活期的)。卖带着租约的房子有很多不便,例如经纪带客户看房子要提前24小时预约,房屋的卫生和整洁状况没有保障等等。如果双方自愿解除了租约,则比照找新租客的法律规定(我的个人理解),即使租客仍然住在里面,在早8点到晚8点之间,只要有合理通知程序,都可以安排潜在买家去看房。书面约定解约日还有一个实际好处,那就是解约日到了,租客遗留了个人物品在房间里,卖方可以直接丢弃这些遗留物品,而不再负有任何保管责任。
当然在上市之前把房子腾空,则更加便利。无论从卖家、卖方经纪和律师的角度,卖空房都是最简单省心的,不用担心租客到期不搬走,或者搬走的时候留下一堆垃圾,又或者是搬家造成物品毁损。
第三步:谨慎和租客解约
不管卖家是以何种方式和租客达成解约意向,双方务必签署N11表格(Agreement to End the Tenancy),卖方最好在租客真正搬出来之前,不要提前支付补偿金。如果租客是已婚,即便租约上只有一个人的名字,N11表格上最好有夫妻双方的签名,具体操作可以寻求律师的帮助。