私卖合同避坑指南

最近私卖在交易中所占的比重在增加,出现的问题也不少,很多客户在最后一刻发现closing不了,再找到我们来解决问题,有的客户贷款申请费都交了,最后发现方案行不通。想要私卖交易不出错,必须要了解私卖的特别之处,和贷款经纪以及律师保持沟通,互相支援。

我们通常说的房产私卖,是指没有经过交易中介所进行的房地产买卖。没有交易中介的原因,大多数是因为买卖双方互相认识,私卖可以省去中介费用。(当然也有少数私卖,实际上是由中介暗中主持,但是由于各种原因,中介没有显示在合同上的,这里的风险超出了本文的讨论范围。)

按目的来划分,私卖可以分为独立私卖(Arm’s Length)和非独立私卖(Non-Arm’s Length),主要的区分是有没有真实的现金出资。这两类交易的性质不同,交易风险也不一样。很多贷款失败,都是把非独立的私卖当作独立的私卖来处理。

独立私卖

第一类独立私卖,是指真实的交易,交易双方是独立的个体,没有利益关联关系,是真实的产权转移。例如房东把房子卖给租客或朋友之间的买卖。这些私卖基本还是遵循市场定价原则,也会有真实的现金流动。也有少数关联方的独立私卖,例如会计师因为税务原因,建议股东将自己的房子按照市场价格转让给股东自己控制的公司。

独立私卖的交易是真实的,只是发生在熟人之间,所以独立私卖的风险主要还是房子本身的风险和交易纠纷。举几个例子帮助大家更形象地了解一下:

案例一
卖家向生意伙伴推销他在downtown的一个公寓,声称做短租AirBnB可以赚很多钱,房子本身的市场价值也高于私卖的价格。买家申请贷款时发现被骗,银行评估的市场价值低于房价十几万,买家要付的首付远远超出预算,买家希望主张私卖合同无效。

案例二
买卖双方是房东和租客,交房前夕,作为租客的买方提出,浴室漏水,要求房东修理。房东则认为,房子早在三个月前就签字卖给了租客,房子一直由租客使用,漏水是因为租客使用不当造成的,坚决不肯修。

案例三
老王是新移民,之前一直租房,登陆两年后,老王萌生了自己买房的想法,他算了一下,如果楼上三个房间和地下室能出租,刚好能负担得起一个独栋的别墅。老王随后买下朋友在北约克的一个独栋,closing的时候,律师告知他,房子所在的地方不允许这样出租,保险公司也不会承保这样的房子。

由以上案例,大家可以看出,独立私卖和一般的买卖并没有什么本质不同,买方都得真金白银地把钱掏出来进行交易,唯一不同的是买卖双方本来就认识,所以不需要中介介绍。某些时候,中介的服务是至关重要的,因为中介可以提供专业知识和冲突缓冲地带,实践证明最容易出问题的,都是没有中介的私下交易(尤其是商业物业的买卖)。没买过房或者不是地产从业人士,私卖要谨慎。

非独立私卖

第二类非独立私卖,是指买卖双方是父母和子女、配偶、生意伙伴等亲密关系,他们不但互相认识,还可以互相串通。绝大多数非独立私卖中,除了贷款以外,没有真实的现金交易,很容易出现“空手套白狼的”操作,产生产权欺诈或贷款欺诈。这样的交易才是银行、产权保险公司和律师对私卖比较敏感的终极原因,也是很多人产权转移或者贷款操作失败的原因。

案例一
买卖双方是朋友,约定房屋购买价格为100万,买家拥有现金15万,预计申请贷款65万,剩余20万约定用于抵消卖家在国内欠买家的货款。买家没有向银行披露20万的抵偿款,为了规避银行的审查,也没有把20万的抵偿款写进合同里。直到closing当天,买家才向律师表明买卖双方有此安排,律师只好叫停交易,通知银行,等银行确认。

案例二
卖家是妈妈,买家是儿子,约定买卖价格为50万,儿子申请了贷款20万,首付中20万约定由妈妈“赠与”儿子,交易时从50万中减免20万,实际支付30万(包括贷款的10万)。律师收到银行贷款文件后,发现交易结构不符合银行要求,该银行的贷款规定首付必须是自有资金,不允许赠与。

总结一下,很多人错误地将非独立“私卖”理解为“私了”,觉得只要银行贷款申请到了,买卖双方之间的债务可以自己“私下了断”,这是导致很多私卖失败原因。银行和产权保险公司对于没有现金首付的交易是非常警觉的,所以无一例外,所有银行和产权保险公司给律师的指令,都规定买家首付现金不够,买家向第三方借款等不正常的交易情况,都需要向他们报告。这些都是最后卡在律师这个环节,不允许“私了”的事情。要增加私卖交易的成功率,最重要的在进行私卖之前,积极和贷款经纪和律师进行沟通,确保可以合规操作。