本文给大家讲讲房地产交易时购买和取消房屋保险的相关内容。

为什么要购买房屋保险？

房屋保险在以下两种情况下是强制性的，必、须、买：

1. 房屋有贷款。所有的贷款机构以保险作为贷款的必要前提，只有极少数的私贷会放弃对保险的要求。因为部分房款是银行出的，所以银行必须确认房子有保险，才会愿意借款。如果有什么意外情况，例如火灾，保险公司会赔偿银行的损失。
2. 某些公寓会要求业主必须购买保险。公寓（Condo）的宪法（Declaration）可能规定，业主必须购买财物险和责任险才能入住。

除以上两种情况之外，购买保险完全由业主自由决定，买或者不买都可以，反正后果自负。

什么时候购买保险？

House需要购买保险的，等律师通知再购买。上面已经说过，保险是银行的要求，所以保险怎么买，需要等贷款银行的通知。银行的要求一般包括三项：

1. 贷款银行的全名
2. 贷款银行指定的送达地址（Address for Service）
3. 保险金额（通常为贷款金额或者保证重建费用，Mortgage Amount or Guaranteed Replacement Cost）

律师会发邮件把银行的具体要求转达给客户，所以客户只需要优雅地按一下转发健，把邮件转发给保险经纪就好了。是的，这不是小事，有时候错了一个字，银行都不买账，律师要追你半条街。

Condo的保险，如果是自愿购买，可以随时购买，不用等律师通知。如果是大楼（Condo Corporation）的强制性要求，律师也会发邮件把大楼的具体要求转达给客户，同样转发一下邮件就好。

购买保险需要哪些文件？

购买House的保险，除了银行要求以外，不需要额外的信息，但是Condo的保险， 有可能需要两个在大楼管理报告中的文件，一个是关于标注单元（Standard Unit）定义的文件，一个是大楼的主保险（Master Insurance）。看大楼主保险的主要目的是看看有没有需要给业主自付的垫底费部分购买保险。

举个例子，大楼自己的主保险单规定火灾时有5万的垫底费，分摊到客户是500块，也就是说如果发生大火，虽然大楼保险公司会赔偿，但是垫底费需要大楼来付，大楼又将垫底费摊派到大楼的住户，每户500块，如果客户自己的保险包括了垫底费，那客户就完全不用花钱了。

此外保险公司也承保大楼特别征收的费用（Special Assessment），但限制比较多。什么时候有必要去买这部分的保险，律师会根据大楼的情况给出建议。

保单需要多长时间？

以我们的经验，绝大多数的保单24小时可以完成。少数私人贷款的保单会需要多一两天的时间。

购买什么样的保险？

从律师的角度理解，保险和房产用途息息相关，自住房、出租房、空置、商用都要如实披露给保险经纪。隐瞒实际用途虽然可以降低保费，但是遇到相关风险却不在承保范围内，那就得不偿失了。例如你明明就是做AirBnB的，就不要买普通的出租险，遇到短租客户造成的损害，保险公司有可能拒赔。

坚持让租客买保险有必要吗？

有必要。首先租客险并不贵，所以大多数的租客并不介意购买。其次房东的保险并不赔偿租客的损失，但是大部分租客认为，只要损害不是租客引起的，房东都要赔偿。例如地下室被水淹了，某些租客会要求房东来赔偿租客的财产损失。要求租客买保险，极大地降低了日后和租客产生摩擦的可能性。最后是面对潜在的公共责任（Public Liability）或者是占用人责任（Occupier‘s Liability）时，租客有保险也可能给房东多一重保护。

什么时候取消保险？

律师确认卖房交易完成后再打电话取消房屋保险。如果卖房前超过一个月房子是空置的，最好也通知保险公司一下，否则某些强盗险（Vandalism or Theft）可能不保。夫妻闹离婚时，特别是搬出来的一方，别一气之下就不付保险费，就算不付也通知一下对方。

忘记取消保险，多交的保费可以要回来吗？

可以的。那些日理万机的客户，当你一年半载以后才发现，保险公司还在继续扣钱时，不要懊恼，更不要和配偶吵架发泄情绪。只需亲自打电话给保险公司，通知一下卖房时间。如果时间较长，保险公司可能会索要卖房证明，和律师联系既可。