如何计算提前还款罚息

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为什么多还了半年贷款，罚息还变多了？

最近我们有一个客户把贷款从RBC转到BMO，去年十一月的时候，他打电话询问过RBC，当时提前还款罚息大约是八千多，等继续还款半年后正式转到BMO，罚息涨到了一万一千多，客户感到很不解，怎么还贷款多了反而要被罚得更多呢？

很显然，RBC客服告诉我的客户罚息“之后会越来越少”，这种说法是不准确的。那么提前还款的罚息到底是怎么计算的呢？需要声明的是，本人是从法律的角度来解释贷款文件中罚息的计算方法，不提供贷款意见，如果有具体贷款的问题，请务必咨询银行或者贷款经纪。

什么情况下需要支付罚息？

主要有以下四种情况，其中第二种和第三种最常见。

  1. 提前付款额度超过银行允许的额度，例如RBC目前大约是每年10%， Scotiabank是每年15%；
  2. 转贷到其他银行（Refinance）；
  3. 卖房提前还款（Sale）；
  4. 从Home Equity里拿钱转成新的贷款。

罚息计算方法

篇幅有限，封闭式浮动利率（Variable Rate Closed Term）的罚息是3个月利息，在此不赘述。我们主要讨论封闭式固定利率贷款（Fixed Rate Closed Term）。封闭式固定利率贷款的提前还款罚息是以下两者中的较高者：

  1. 3个月的利息；或者
  2. 利差法计算的利息收入差（the Interest Rate Differential），具体指以下两个利息的差：
    • 从提前付款当日起开始起算，假设贷款人没有违约，一直付到贷款到期日所支付的利息总额；
    • 假设银行将提前收回的贷款，按照现行的利率重新借出去，一直到原定的贷款到期日所能收到的利息。

可以简单的理解为利差法就是因为贷款人提前还款而导致银行少赚了利息，需要把银行的利息损失全部补偿给银行。

假设一个5年固定的贷款，利率是6%，贷款余额为10万，已经履行了2年，还剩3年，这个时候贷款人选择提前还款，此时的银行3年期固定利率为4%。（请注意，罚息的计算方式其实非常复杂，本文只用简单的例子解释一下原理，帮助理解，银行有更准确的计算公式，得出来的数据会有出入，通常因为复利计算的方法，银行的数字会小一点）

  1. 3个月利息为$1500. （10万按照年利率6%，一年利息$6,000，每月利息$500，3个月的利息共计$1,500）
  2. 利差法计算的利息为$6,000（$18,000减去$12,000）。
    • 假设贷款人没有违约继续还款3年，每年利息$6,000，3年共支付银行$18,000；
    • 假设提前还款的10万被银行按照4%的利率借出，每年利息$4,000， 3年银行利息收入为$12,000。

在上面的例子里，银行最终会按照利差法收取$6,000的提前付款罚息。

牌价利率

那么问题又来了，为什么有时利率涨了，提前还款也要被罚钱呢？我有个客户就遇到了这个情况，她的5年贷款利率是2.39%，提前还款时的利率是2.79%，但是她还是赔了$12,000的罚息。这和牌价利率以及贷款折扣有关。

银行公布的贷款利率有两个，一个是牌价利率（Posted Rate），一个是折后利率（Discounted Rate）。以下是2019年12月10日各大银行分别公布的牌价利率和折后利率。（引用自https://www.ratehub.ca/blog/the-hidden-dangers-of-posted-mortgage-rates/）

这个牌价利率和折后利率的差就是贷款折扣（Rate Discount），利差法计算利差的时候，对新借出的贷款也会减掉同样的折扣，我们接触到的银行文件，大部分的贷款折扣是在1.5%到2.7%之间。也就是说银行会用提前还款日的牌价利率，减掉同样的贷款折扣后的折后利率来作为计算利差的利率。

下图是Scotiabank贷款文件中显示的折后利率和贷款折扣。大家仔细看一下自己的贷款文件，都能找到这个贷款折扣，只是有的银行写在比较显著的位置，有的银行写在了比较隐蔽的位置。也有少数银行，如Tangerine，只有一个利率，不分牌价和折扣价。

由于利差法要考虑贷款折扣，所以其实计算的利差是贷款日和提前还贷日的牌价利率的利差，而不是贷款文件上利率差。

如下图所示，客户提前解除了一个2.39%的5年固定利率贷款合同，当时距离贷款到期还有31个月。同期3年固定利率是2.79%，2.39%比2.79%，看上去银行没有利差损失，但是客户并不知道2.39%的贷款有一个2.55%的折扣（推算出贷款时的牌价利率是4.94%）。同期银行3年固定的牌价利率为3.89%，减掉折扣2.55%后比照贷款的利率被设置为1.34%，最后是按照2.39%和1.34%的利差来计算银行损失。所以表面上利率从2.39%涨到了2.79%，实际上牌价利率从4.94%跌到了3.89%，利差是1.05%。

随着还款期限的缩短，用于计算利差的现时利率（Current Mortgage Rate）的牌价利率也会下降，从而拉大利率差。以下是2020年4月20日CIBC公布的固定利率贷款的牌价。假设这个牌价利率在一两个月内不变，如果还款期还剩31个月，对应的现时利率为3年固定利率3.94%， 继续还款两个月，还款期限还剩29个月，对应的现时利率为2年固定利率3.04%，利差增大0.9%，这个时候就可能出现还得越多，赔钱越多的情况。

银行根据剩余还款期限来决定使用的固定利率：

影响罚息的主要因素

总结一下影响提前还款罚息的六个主要因素：

  1. 提前还款金额越高，罚息越高；
  2. 剩余还贷时间越长，罚息越高；
  3. 贷款利率越高，罚息越高；
  4. 提前还款时银行的现时贷款利率越低， 罚息越高；
  5. 贷款时拿到的利率折扣越多，罚息越高；
  6. 各个银行计算罚息的具体方式不同，即使在1-5的条件一模一样的情况下，计算的罚息金额也可能会不一样；

另外，贷款时有cashback或者其他incentive，提前还款时也要按比例部分返还，贷款的付款金额和付款频率也会影响罚息。

降低提前还款罚息的方法

  1. 充分利用每年10%-20%不等的提前还款额，在提前还款前把贷款余额降下来。注意不能太靠近提前还款日，银行可能不接受太靠近罚息计算日的提前还款；
  2. 换房的时候，把旧贷款平移（port）到新房贷款上。旧贷款的利息低于新贷款，也有可能需要支付罚息，所以应该优先考虑把旧贷款平移到新房子上以换取减免罚息；
  3. 从A银行转贷到B银行时，询问B银行能不能以cashback或者其他方式补贴A银行提前还款罚息。

明白罚息计算方法后的启发

  1. 不管是利率上涨还是下降，都有可能要支付罚息。考虑转贷到其他银行，不要只考虑新银行offer更低的利率，还要考虑旧银行的罚息。基本上所有银行都有在线的Mortgage Prepayment Charge Calculator，只要输入贷款的基本情况，就可以得到旧贷款的罚息金额和新贷款的Break Even Rate，只有新贷款利率低于这个Break Evan Rate才有可能省钱；
  2. 申请贷款的时候不要一味选择利率最低的贷款，还要根据自身情况看一下提前还款罚息等其他条款是否能接受；
  3. 利息差会因为现时利率的调整而变化，因此罚息的金额是波动的，不要默认罚息会越来越少，利率频繁波动时，要及时查询最新的罚息金额。