问渠律师事务所 产权保险是什么？为什么需要买产权保险？
首先，产权保险不是房屋保险
房屋保险（Home Insurance）是保护房屋的物理状况的安全，承保的内容可以是水灾、火灾、雷击、飓风等等自然灾害，也可以包括电线短路引起的火灾、煤气爆炸等意外情形，又或者是盗窃、第三者责任险（行人雪天在门前滑倒）等。这些危险都是具体的，因此大家对房屋保险的必要性是普遍认同的。
反观产权保险（Title Insurance），其承保的是产权瑕疵（Title Defects）和产权欺诈（Title Fraud）。乍听之下比较虚幻。中国没有产权保险或者类似的概念，所以要真正理解产权保险，就要从中加两国不同的不动产登记制度说起。
在中国买房，需要买卖双方持原房产证、购房合同、产权变动申请书等一系列文件，去不动产登记机构办理过户，登记机构审查通过后，会颁发新的房产证给买家，房产证会写明建筑面积、套内面积等相关信息。房产证上不会附加权利限制条款，例如不能私自砍掉门前的树，不得擅自改变房屋外观。
在安大略省则不然，我们这里并没有一个权威的、统一的不动产登记机构（但是有统一的登记系统和登记管理结构），产权都是买方律师在自己办公室的电脑上登记的，所谓的“房产证”（Transfer）也不过是一份两三页纸的文件，原件？不存在的。建筑面积？不知道。产权登记上还经常会有对产权人的权利限制条款（Restrictive Covenants）。
那产权保险保什么呢？
产权保险分为业主险（Owner‘s Policy）和贷款险（Lender‘s Policy）
业主险承保的内容根据保单的不同，各有差异，但是绝大部分都承保以下风险：
- 以前的产权风险，例如地下室违法装修，违法建造阁楼、邻居家的车库越界，前前任业主无权卖房，导致现任业主的产权不明、欠缴的地税等等。简单来说，就是往前看，承保在买家接手房产以前发生的“历史遗留”产权问题。
那么问题就来了，“这些问题我的律师不应该帮我查吗？为什么我要付钱买产权保险？”
买房确实可以请律师展开全面调查，例如写信给政府，问地税缴清了没有？地下室装修申请许可了没有，验收合格了没有？历任业主有没有违反产权上登记的政府要求（Agreement with Municipality） 和权利限制条款？律师还可以写信给专门的土地调查机构，查查房子上的建筑物有没有越界，有没有其他争议。这些查询耗时数周，各项查询费从几十到几百不等，加上因为工作量增加而加收的律师费，相比平均几百块的产权保险费来说，得不偿失。
又有人不禁要问，既然都有产权保险兜底，律师服务的意义何在呢？律师还是要尽量调查地税、管理费、产权上重大的权利限制条款等问题，确保最大限度地降低产权保险理赔的可能性。例如律师应该尽力查清地税信息，这样客户就不需要事后花时间和精力去理赔，不能仗着有产权保险，就不去管一些原本可以提前弄清和解决的事情。 - 往后的产权风险，即往后看，将来可能会发生的事故。例如别人伪造你的身份，将房子出售或抵押给银行借款。在购房时支付了一次性的保费后，只要产权人持续持有该房产，保单继续有效，不需要像房屋保险一样每年续费。
- 交易中的风险。产权保险可以加保（Insure Over）一些已知的产权风险。还有一个特别有用的保险项目是交接险（Gap Coverage）。买卖合同约定的交接时间一般是下午6点前，而登记系统下午5点就关闭了，如果在6点才交接完成，当日就无法完成产权登记，需要等到第二天早上8点半才能登记，中间有一个时间差，在此期间内如果产权上登记了任何其他权利，显然会极大地影响买方。
例如丈夫未告知妻子，将自己名下的房产出售，买方因为贷款的问题推迟到下午五点后才付款，买方律师已经来不及当天登记，等到第二天登记产权的时候才发现，卖方的妻子委托律师在当天早上登记了一个文件，宣称这是婚房（Designation of Matrimonial Home），卖房需经过妻子同意。此时，房款早就给丈夫了，如果没有产权保险，买方就会陷入进退两难的境地。
贷款险是保护贷款银行登记的贷款有效、可强制执行的保险。贷款险不是获得贷款的必要条件，另外一种替代条件是律师的产权调查意见（Title Opinion Letter），正如上面说过的，律师独立去调查，所花费的时间（相应会增加律师费）和查询费远远超出产权保险的保费。所以很多律师都会简单地告诉客户：“你的房子有贷款，肯定要买产权保险”，因为从实践的角度，买贷款险是唯一合理的解决方案。
买了贷款险以后，加买业主险就只需要花上大概$50。例如买一个48万的独立屋，业主险加贷款险大约是$375，而如果单买贷款险是$325。很显然，顺带买一下业主险是合算的。
“我从开发商那里直接买的房子，没有历史遗留，可以不买产权保险吗？”答案是风险相对较小，尤其是现在很多产权保险公司都预批一些开放商的项目，不用查产权就可以承保，说明产权风险小，如果不在意往后可能面临的产权欺诈风险，可以和律师讨论一下，明确风险以后自愿放弃购买产权保险。
总结起来就是：买房如果有贷款，不妨跟着贷款险一起把业主险也买了。如果没有贷款，而且是从开发商那买新房，可以考虑放弃产权保险（我们不推荐，有部分客户这么做）。如果是无贷款买旧房，我们还是强烈建议买业主险。
产权保险不保的“产权”问题
产权保险并非是万能险，有一些听上去像是产权的问题，产权保险是不承保的，例如环境污染问题、印第安人保留地的产权纠纷、地块面积的纠纷，地界纠纷等等。
关于产权保险公司的选择
产权保险并非一个垄断行业，各个公司的竞争还是相对激烈。市场上最主要的产权保险公司有四家：
- Chicago Title （最便宜，2013年统计市场份额为11%左右）
- Stewart Title （保费中等，2013年统计市场份额为40%左右）
- First Canadian Title （保费中等， 2013年统计市场份额为46%左右）
- Title Plus （最贵， 2013年统计市场份额为3%左右）
四家保险公司我都使用过，总体感觉都差不多，保费的差距不大，服务也呈现你追我赶的趋势。基本险的内容几乎一致，只是对条款的解释松紧不一样。First Canadian Title 和Stewart Title的理赔速度（仅指理赔欠缴的地税）要略快于Chicago Title。某些贷款银行或私贷公司会拒绝接受Chicago Title提供的贷款险。
2015年Chicago Title公司输掉了MacDonald v. Chicago Title Insurance Company of Canada一案，2018年，另一名业主Breen在前一案的帮助下，在Breen v. FCT Insurance一案中顺利告倒了First Canadian Title。可以预见各大产权保险公司对保险条款的解释会在判例法的影响下趋向于统一。
因此，除非你的贷款银行是B类银行，例如Street Capital, B2B Bank这些，银行在放贷之前，已经强制性地在First Canadian Title买了贷款险。这个情况下，买家在同一家保险公司加买业主险会比较省钱。其他情况下，可以根据律师的推荐来选择产权保险公司。